Особенности проектирования сетевых гостиниц на предынвестиционной стадии

Относительно недавно в Минске состоялась международная практическая конференция «Успешный отельный бизнес 2016.  Современные тенденции в проектировании и дизайне сетевых гостиниц». Тематика конференции была довольно обширна и представляла интерес не только для белорусских проектировщиков, мало или совсем незнакомых с требованиями, предъявляемыми к проектам гостиниц ведущих мировых брендов, но и для представителей строительных и девелоперских компаний, а также для потенциальных инвесторов гостиничного бизнеса. Содержательную часть конференции составили доклады представителей белорусского и польского консалтингового бизнеса в области создания гостиничной недвижимости – Александра Вереса (ООО «Бизнес проектирование») и Ежи Миклевского (Projekt Hotel Ltd.), а также руководителей проектных фирм, имеющих отношение к проектированию гостиниц  Дмитрия Латыша (ООО «Гроссман Групп», Беларусь) и Адама Вальчака (AGK Arhitekci, Польша).

Попытка, и довольно удачная, собрать на одной информативной площадке интересантов гостиничного бизнеса двух соседних стран, представляющих разные социально-экономические блоки, показалась нам симптоматичной не столько в части стремления зарубежного бизнеса инвестировать в нашу гостиничную сеть, сколько в желании организаторов конференции из обеих стран показать, как это делается в отношении сетевых гостиниц в мировой практике. Зачем? С польской стороны – конечно, чтобы прорекламировать себя. С нашей – чтобы недвусмысленно намекнуть на то, что реализация зарубежных инвестиций в наш гостиничный бизнес мирового уровня может выполняться собственными средствами наших бизнесменов, проектировщиков, строителей.

НУЖНЫ ЛИ БЕЛАРУСИ ГОСТИНИЦЫ МИРОВЫХ БРЕНДОВ?

Краткий анализ отечественного рынка услуг гостевого размещения, озвученный в докладе одного из организаторов конференции – директора консалтинговой компании ООО «Бизнес проектирование» Александра Вереса, позволил доказательно проиллюстрировать утверждение о том, что небольшая пока сеть гостиниц, построенных в Минске по мировым стандартам отельного бизнеса, должна и будет развиваться, распространяясь со временем по всем регионам республики. Вывод докладчика о необходимости развития сети гостиниц мировых брендов прозвучал вопреки существующему мнению некоторых экспертов гостиничного бизнеса о том, что необходимости в расширении рынка гостиничных услуг посредством строительства сетевых гостиниц нет, т. к. даже существующая гостиничная сеть недостаточно загружена и, следовательно, недостаточно эффективна.

Главные доводы, опровергающие это мнение, заключаются, по словам А. Вереса, в следующем:

• количество иностранных гостей, пересекающих границу Беларуси с туристическими и бизнес-целями, из года в год растет (потенциал рынка туристов оценивается в 6 млн чел.);
• количество иностранных граждан, поселяющихся в гостиницах республики в последние годы, непрерывно увеличивается и составляет по разным оценкам от 43 до 53% от общего числа гостей;
• большинство иностранных гостей знакомы с уровнем сервиса гостиниц мировых брендов, доверяют им и хотят получить аналогичные услуги в Беларуси, а для некоторых из них главным условием пребывания в нашей стране является именно наличие таких гостиниц. Ключевым городом в развитии современного отельного бизнеса в Беларуси является Минск – самый посещаемый иностранцами город нашей страны. Топ-десятка отелей республики по выручке находится в Минске. Но это вовсе не значит, что строительство сетевых гостиниц должно быть только в столице. Притягателен для иностранных туристов и бизнесменов Брестский регион, столица которого по посещаемости иностранцами занимает второе место после Минска.

Несомненно, что с развитием международных туристических и деловых связей нашей республики интересы инвесторов гостиничного бизнеса распространятся на все регионы Беларуси. В Минске с участием иностранных застройщиков возведены та¬кие сетевые гостиницы, как Hotel Europe (Warwick International Hotels), Crowne Plaza Minsk (Crowne Plaza Hotels & Resorts ), Hampton by Hilton,  Double Tree by Hilton (Hilton Worldwide), Renaissance Minsk Hotel, Marriott Hotel (Marriott International), BonHotel (Bon Hotels) и др.

Конечно, инвесторам, заботящимся о прибыльности своих вложений, не безразлично, кто будет осуществлять реализацию их проектов и в какие затраты выльется эта реализация. Наличие национального потенциала бизнесменов, проектировщиков и строителей, способных составить конкуренцию иностранным предпринимателям и функционерам гостиничного бизнеса, главенствующим на рынке спроса на услуги по реализации инвестпроектов сетевых гостиниц, несомненно сыграет на руку ищущим прибыльных вложений – как иностранным, так и отечественным инвесторам. Бесспорно также, что в ряду закоперщиков сетевого отельного бизнеса далеко не последнее место отводится архитекторам и дизайнерам, владеющим навыками проектирования гостиниц мирового уровня сервиса.

С ЧЕГО «У НИХ» ВСЕ НАЧИНАЕТСЯ?

Для участия в реализации инвестпроектов известных гостиничных брендов претендентам (проектировщикам, в том числе) нужно получить франшизу – объект договора франчайзинга, предметом которого является передача франчайзером (владельцем бренда) доверительного права на использование в инвестпроекте марки, технологий, имиджевых, технических и инфраструктурных отличий, свойств и качеств данного бренда, относящихся к его интеллектуальной собственности. А чтобы получить франшизу, надо вызвать у франчайзера доверие, доказав ему готовность соответствовать при реализации франшизы всем мировым стандартам соответствующей сферы бизнес-деятельности.

Инвестор, получивший франшизу на создание нового объекта гостиничной недвижимости под маркой определенного бренда, обязан действовать в рамках экономической, эргономической, технологической и управленческой политики данного бренда, на основе которой он может выдавать франшизу нужным для реализации проекта партнерам, в том числе – проектировщикам, имеющим знания, навыки и опыт проектирования такого рода объектов.

РАЗЛИЧИЯ В ПОДГОТОВКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ СТАДИИ

Основной алгоритм создания нового объекта недвижимости (гостиничной – в том числе) в Беларуси с недавнего (с января 2015) времени практически не отличается от принятого в западном мире – это разделение проектно-изыскательской деятельности по реализации инвестиционного проекта на две стадии (не путать со стадийностью проектирования на стадии инвестпроекта): предпроектную (предынвестиционную) и инвестиционную. При этом и у нас и «у них» предпроектная стадия включает в себя два основных вида деятельности: различного рода изыскания для анализа технико-экономических условий создания объекта (маркетинговые и социологические исследования, анализ влияния градостроительных, геологических, экологических, инженерно-транспортных и других факторов) и разработку предпроектной документации.

В части изысканий регламентируемая ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» предпроектная стадия предполагает осуществление таких действий инвестора, как:

• поиск идеи,
• формирование инвестиционного замысла в виде декларации о намерениях,
• определение целей инвестирования,
• определение назначения и мощности объекта,
• описание места его размещения,
• оценка возможностей инвестирования и достижения намеченных технико-экономических показателей.

По разработке предпроектной документации предлагается следующий состав:

• декларация о намерениях,
• обоснование инвестиций и плана управления,
• бизнес-план (в установленных слу¬чаях),
• задание на проектирование.

Само собой разумеется, что иностранный инвестор, желающий получить «добро» на осуществление своей деятельности на территории Республики Беларусь, должен готовить предпроектную документацию в рамках установленных нашими ТНПА нормативов. Сделать это довольно непросто, если не подключить к процессу разработки и утверждения предпроектной документации местных специалистов. Главным осложняющим фактором в данном вопросе является различие в исходной точке подхода к изысканиям на начальном – 1-м, согласно изм. 1 к ТКП 45-1.02-298-2014 – этапе предпроектной стадии. У нас предполагается описательно-доказательный характер изысканий на этом этапе: на нем должны происходить «поиск» и «формирование инвестиционного замысла», определение целей инвестирования, назначения и мощности объекта и т.д. Очевидно, все это направлено на одну главную цель – найти точку приложения инвестиций и доказать их необходимость. У иностранных инвесторов задача изысканий на данном этапе несколько иная – определить возможность эффективности инвестиций в данной бизнес-точке и в данном месте.

Прежде всего, следует отметить, что иностранный инвестор начинает свой проект не с анализа предоставленного земельного участка для строительства гостиницы, как это происходит у нас, а с формирования «образа типичного гостя», на который будет рассчитан уровень услуг будущей гостиницы. Если такой образ найден, необходимо обратиться к поиску места размещения гостиницы, которое будет наиболее подходящим для реализации интересов будущего гостя брендовой гостиницы. От выбора места зависит порой привлекательность и прибыльность отеля в не меньшей степени, нежели от его «звездности». Недаром в мировом рейтинге привлекательности сетевых гостиниц есть пункт об оценке места размещения отеля в городе (местности).

Инвестор может даже отказаться от вложения инвестиций в задуманное строительство, если в результате анализа предложенного городом земельного участка, выполняемого по SWOT-технологии (Strengths – сильные стороны, Weaknesses – слабые стороны, Opportunities – возможности и Threats – угрозы), слабые стороны ситуационного положения будущей гостиницы и связанные с ними риски не окупаемых инвестиционных потерь создадут неуверенность в целесообразности создания новой гостиницы конкретного брендового стандарта.

Еще одно существенное различие: инвестор строительства сетевой гостиницы анализирует целесообразность инвестиций, исходя не из удельной стоимости единицы полезной (жилой) площади номера, как это принято в нашей практике оценки эффективности капвложений, а из средней стоимости одного номера, установленной для гостиницы определенного брендового стандарта. При этом количество мест в каждом из проектируемых номеров не имеет никакого значения, а общее количество номеров в гостинице определяется посредством деления ее общей расчетной стоимости на изначально заданную среднюю стоимость номера. Это вовсе не значит, что все номера должны быть одинаковыми по площади, но общая их стоимость, деленная на их количество, должна соответствовать принятой в данном бренде средней стоимости возведения номера.

БРЕНДИНГОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ КОНЦЕПТУАЛЬНОГО ОБРАЗА СЕТЕВОЙ ГОСТИНИЦЫ

Главным итогом предпроектной стадии для иностранного инвестора сетевой гостиницы, действующего в соответствии с условиями франшизы, является ее концептуальный образ (концепция), на основе которого за¬крепляются основные требования к инвестпроекту.

Отдаленно концепция создания сетевой гостиницы имеет сходство с пакетом предпроектных документов, называемым у нас обоснованием инвестиций, вернее с той его частью, которая называется в ТКП 45-1.02-298-2014 архитектурно-планировочной концепцией. Различие состоит в том, что концепция сетевого отеля – более объемный документально-графический материал, в котором находят отражение все основные требования данного бренда по технологии, топологии функциональных зон, номерному фонду, противопожарной защите объекта и личной безопасности клиента, а также по технико-экономическим показателям объекта. В концепцию сетевой гостиницы, таким образом, входит практически весь набор документов, рекомендуемый ТКП 45-1.02-298-2014 для предпроектной стадии в разделе «Обоснование инвестиций». Нетрудно оценить решающую роль опытного проектировщика в создании прообраза будущей гостиницы – ведь при реализации инвестпроекта отступления от одобренной на предпроектной стадии концепции в западной практике проектирования и строительства не приняты.

Что же должна представлять собой концепция сетевой гостиницы в представлении западного инвестора? Прежде всего, она должна строго соответствовать установкам инвестора и концептуальным стандартам бренда, по франшизе которого действует инвестор, и должна содержать:

• топологию (технологическую последовательность) функциональных зон объекта, охватывающую всю технологию предлагаемых гостиницей услуг (зоны утреннего и вечернего приема пищи, комнаты или зоны для переговоров и приема деловых гостей, зоны рекреации и развлечений, СПА-зоны и т.д.).
• информацию о номерном фонде: общее количество, типы, инженерное и сантехническое оснащение (минимальное и дополнительное), материалы отделки. Бытовое, сантехническое и иное оборудование номеров, а также дизайн интерьеров на данной стадии не рассматриваются.

При создании концепции проектировщик работает в тесной связи с инвестором. Задача обоих на этой стадии – создать с учетом местных ситуационных, климатических и экологических особенностей размещения гостиницы наиболее приближенную к стандарту бренда структуру номеров и функциональных зон.

Подытоживающим моментом в создании архитектурно-планировочной модели будущей гостиницы является сравнение ее номеров со стандартными номерами бренда.

Стандарты брендов четко определяют для своих гостиниц в зависимости от принятого разряда («звездности»):

• количество мест в зоне завтрака и в ресторане;
• размеры площади кухни, зоны приема посетителей гостей, размеры конференц-зала, СПА-помещений и т.д.; либо устанавливают отсутствие подобных зон и помещений (кроме зон завтрака) для стандартных гостиниц экономкласса. Основной негласный лозунг любого гостиничного бренда, которому должен следовать проектировщик: «Каждый квадратный метр отеля должен зарабатывать положенные ему по стандарту деньги».

Разработанная по правилам брендинга концепция сетевой гостиницы является в понимании иностранного инвестора своего рода заданием на проектирование, что подтверждается ее статусом основного приложения к договору на стадии реализации инвестпроекта.

Александр Терехов , журнал «Архитектура и строительство»

Материал вошел в новый информационно-практический раздел «АиС-практикум» журнала«Архитектура и строительство» №4/2016, который в дальнейшем планирует охватить такие темы, как:

— инновации в технологии проектирования и строительства;

— передовая практика инвестирования заказа;

— современные строительные материалы и строительная техника;

— административно-техническое управление жизненным циклом объекта строительства;

— грамотное внедрение в практику проектирования и строительства национальных строительных норм и правил.

Узнать больше о последних тенденциях в строительной отрасли можно, оформив подписку на журнал «Архитектура и строительство»:

• через редакцию по тел. (+375 17) 396 23 51;
• через РУП «Белпочта», подписные индексы: вед. – 748312; инд. – 74831.

Дополнительную информацию о журнале «Архитектура и строительство» Вы можете узнать здесь.